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房價到底是漲是跌?馮侖:房地產未來的發展趨勢已明確

來源:今日頭條 責任編輯:admin 發表時間:2018-12-19 10:11 

 21世紀投資什么最賺錢?莫過于房子。中國人喜歡買房子,有專家這樣形容“房子是國人的信仰”,那么房價到底是會漲還是會跌,房產政策頻繁出臺,到底什么時候買房或賣房最合適?未來的房產政策還會不會出現變化?決定房價的要素又是什么?這些問題是當今討論非常多的話題。今天小編特意整理了一位房地產大佬——馮侖對于房地產的理解

房價到底是漲是跌?馮侖:房地產未來的發展趨勢已明確

 

 

01馮侖:房子是一種信仰,政策是買房的指向標

對于絕大部分中國人來說,特別是還沒買房的人,房子是一種信仰,就像我們對家庭的信仰一樣,這是在長期的歷史文化沉淀中形成的。

很多人都在糾結「先上車」還是「再觀望」,最怕攢了很久的辛苦錢,最終沒有換來一套自己滿意的房子。買房這么大的事兒,誰都不愿意「踩空」,也不愿意錯過好房。

而政策是我們買房的指向標,現下,政策頻繁變化,各省市地區的房產政策都不一樣,再加上貨幣政策、稅收政策、土地政策等,其實,買房或是賣房節點啊、時機啊,政府都已經告訴你了,線索就隱藏在政府出臺的政策里,最近幾年所有的政策,都雜糅了政府管理房地產市場的技術和藝術,技術有它的邏輯和方法論。

02馮侖:房地產政策出臺的邏輯是什么?一般有3大規律:

1.解決中低收入人群——解決公平問題;

2.關于經濟增長,具體說就是土地財政——解決國民經濟增長問題;

3.宏觀經濟調控政策——解決國民經濟協調發展和控制金融風險。

未來可能發展的一個趨勢變化是什么?

 

馮叔:從第一個邏輯講,今后可能出的政策不會太多了。因為我們現在關于社會公平住房公平的這些政策,幾乎涵蓋到了每個領域。

比如說有年輕人的白領的公寓,自助公寓共有產權房,長租公寓,也有低收入人群家庭的經濟適用房,還有廉租房,也還有關于改善性住房,針對這部分人的一些購買政策,我覺得這個政策相對已經體系完善了。

第二個邏輯政策上講的話,由于我們快速城市化的這個階段已經進入一個拐點,速度放緩,這個政策現在看也都進入到一個政策的頻率降低的一個區間。

之前大概在 99 年到 09 年這十年政策非常多,主要是要刺激經濟成長,刺激城市化,刺激大家來買房,然后使住房消費成為拉動經濟的一個重要的牽引力。

由于經濟成長依賴,土地財政逐步的把金融也拉進來,結構上來說成了一個剛性的結構,也就是說使整個國民經濟的結構過分的依賴房地產金融,也過度地陷入到房地產。

房價到底是漲是跌?馮侖:房地產未來的發展趨勢已明確

 

 

這樣子就出現了一個潛在的系統性的金融風險,所以這方面的刺激增長政策也不會怎么出了。相反抑制的政策會很多,比如說要針對土地財政,那么怎么化解這個風險,抑制房地產的快速的土地供應,銷售,開發,金融支持,這些政策都會是反向的政策。

目的就是要去除土地財政這樣一種模式,化解系統性金融風險。再一個背景就是我們整個的城鎮化的發展水平已超過 50% 。未來如果是按照正常的國際經驗,每年再增加一個點,那么我們大體上應該到 70% 。

第三宏觀經濟的調控政策,怎么樣來化解由于房地產在高價位上大量的存量資產囤積在這,像堰塞湖一樣,然后又和金融的系統有緊密的聯系。

在這種情況下,防范金融風險,既要用房地產發展來適度地保持國民經濟整體的發展水平,又要防范由于房地產市場的過熱帶來的系統性金融風險。

所謂限售、限購、限貸,所有這些東西都是抑制市場的交易,增大交易的制度成本,使交易越來越不容易,目的就是要平衡增長和風險。

房價到底是漲是跌?馮侖:房地產未來的發展趨勢已明確

 

 

03 馮侖:房價背后的邏輯和決定房價的要素是什么 ?影響房價的因素有 5 個:

1. 人均 GDP 要達到 8000 美金;

2. 新房和二手房的比例要超過 1:1;

3. 城市規劃的空間結構;

4. 金融政策、利率、稅收、匯率等形成的預期;

5. 整個經濟成長,包括就業、人口凈增。

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